La base del patrimonio de muchos mexicanos es su casa. Dicen que mientras tengas un lugar donde caer el resto de tus problemas parecen menores. Y por lo tanto, el comprar una casa, es una decisión de vida por lo que debes de tener cuidado cuando te decides a sacar un crédito hipotecario ya que la casa de tus sueños se podría convertir en la deuda de tus pesadillas.
Los principales temas que debes de tomar en cuenta son los siguientes:
• La Moneda: En México existen créditos en PESOS y en VSM (veces salario mínimo). Siempre busca que sea en pesos ya que en VSM tu deuda irá creciendo cada año en base al incremento del propio salario mínimo. Hace algunos años se estuvieron otorgando créditos en UDIS lo cual fue una real y absoluta tontería ya que UDI significa Unidad de Inversión no Unidad de Crédito y esos créditos se volvieron deudas impagables.
• El Aforo: Se refiere al monto que te prestarán en relación al precio de la casa. Generalmente el aforo máximo es un préstamo hasta del 90% del valor del inmueble pero hay algunos bancos que te prestan solamente un aforo del 70%. Es muy importante que sepas el aforo que te ofrece el banco antes de comenzar el trámite ya que el restante deberás tenerlo tú para ponerlo como anticipo.
• El CAT: Aún y cuando el primer reflejo es preguntar por la tasa realmente eso lo usan los bancos para aplicar unos trucos financieros para aparentar que su crédito es más barato. Me consta que créditos en bancos con tasa más baja terminan siendo más caros por temas como comisiones y seguros. Como ya sabes, el CAT (costo anual total) es el indicador que refleja el costo real de un crédito incluyendo no solo la tasa de interés sino también todos los pagos adicionales que tendrás que hacer.
• La tasa de interés: Por supuesto la tasa de interés que te van a cobrar es un tema muy importante ya que refleja el dinero adicional que pagarás por la casa. Si recuerdas, el interés es el costo del dinero a través del tiempo y como los créditos hipotecarios son de largo plazo siempre elige Tasa Fija para que te evites sorpresas. Si te ofrecen tasa variable o tasa mixta pide que te expliquen muy bien el funcionamiento y la justificación para que consideren que es mejor que la fija. Si consideras que las condiciones del crédito son mejores con una tasa variable exige que además sea una tasa variable topada para que, en caso de fluctuación de tasas, haya un límite a lo que te la puedan subir. Si no te le ponen tope no la aceptes y busca otra opción.
• El plazo: Esto está muy ligado a la tasa ya que, como te dije hace rato, el interés es el costo del dinero a través del tiempo y si la tasa es baja pero el tiempo muy largo al final será un crédito muy caro. El plazo óptimo para sacar un hipotecario es de 15 años ya que conforme el plazo se va extendiendo la disminución de la mensualidad es menor. Por ejemplo, si en un hipotecario a 10 años te sale una mensualidad de 15 mil pesos, si lo sacas a 15 años tal vez baje a unos 11 mil y si lo sacas a 20 años ya solo baja a 10 mil. Si te fijas, primero baja casi un 30% por subirle 5 años pero luego ya solo baja un 10% por subirle otros 5 años. Los créditos a 30 años son una pesadilla financiera así que procura evitarlos a toda costa y si el único crédito al que tienes acceso es a 30 años entonces te interesa mucho el siguiente punto.
• Pago a Capital: Exige que en tu crédito se puedan hacer pagos anticipados a capital sin penalización ya que todavía existen instituciones manchadas que te castigan y te cobran una comisión si le quieres abonar más a tu crédito para acabar antes. Esto se vuelve importantísimo en los créditos a 30 años ya que si aparte de ser un plazo tan largo te cobran comisión por pagos anticipados entonces ni te metas y búscale por otro lado.
• Las comisiones: Existen muchos tipos de comisiones que los bancos se inventan para cobrar en los hipotecarios. Están desde las más conocidas como la comisión por apertura hasta unas bien mafufas como comisión por investigación crediticia; la comisión por administración del crédito y otras jaladas así. Por eso es tan importante el CAT porque si solo te vas por la tasa luego te das cuenta que entre tanta comisión terminas pagando más.
• Los seguros: Ahora, por ley, todos los créditos hipotecarios deben contar con seguro de vida para el acreditado, seguro de daños para la casa y seguro de desempleo también para el acreditado. Todos estos seguros se incluyen en la mensualidad y se reflejan en el CAT así que ponte trucha. Ya si el banco se quiere pasar de lanza te va a ofrecer seguro contra meteoritos o seguro contra kriptonita por eso es muy importante que pidas te los desglosen.
Puede que sientas que son muchas cosas las que debes de cuidar antes de tramitar tu crédito hipotecario pero te tengo una buena noticia, existen unos asesores que se les llama Broker Hipotecarios y son especialistas que no trabajan para ningún banco pero conocen los créditos de todos. Te puedes acercar a un bróker hipotecario y él te puede cotizar tu crédito con varias instituciones al mismo tiempo, te ayuda a armar tu expediente y te acompaña durante el proceso de trámite con el banco tú elijas y lo mejor de todo… es gratis. Un bróker hipotecario no te cobra nada por sus servicios, le cobra al banco que tú elijas para tramitar el crédito así que recibes asesoría, consejo y acompañamiento ¡de gorra! Chido ¿no?
Así que ya sabes, como siempre te lo he dicho, acércate a los especialistas, asesórate y toma la mejor decisión. En Rock Brokers contamos con un asesor hipotecario, pregúntanos y te hacemos el paro.
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