Por: Christian Raúl Martínez Estrada
En esta ocasión te quiero platicar de un concepto que suena muy rimbombante: La Subrogación de Hipotecas. Al final, aunque suene muy rebuscado, se trata simplemente de un tipo de portabilidad que haces de un banco a otro. Así como cuando te cambias de compañía de telefonía celular puedes llevarte tu número; cuando cambias de banco puedes llevarte tu crédito.
Cuando vas a comprar una casa, con financiamiento, debes solicitar uno hipotecario en una institución financiera la cual, tomará como garantía de dicho préstamo, la propia casa. Si resulta que te quieres cambiar de banco, puedes llevarte tu crédito y tanto tú como acreditado como la propia casa como garantía seguirán siendo los mismos en el nuevo banco.
A este proceso se le conoce, de manera comercial, como "Sustitución de Hipotecas" y la más común que sucede es aquella cuando el cliente elige cambiarse de banco porque le ofrecen mejores condiciones financieras como tasa, plazo, monto de la mensualidad, CAT, etc. Cuando haces tu sustitución después de llevar varios años con tu crédito, el nuevo banco te otorgará una línea de crédito solamente por el importe que hace falta de pagar al banco anterior aunque sigue tomando como garantía toda la casa.
Cuando el acreditado realiza una sustitución de hipoteca por el crédito de la casa que habita pues no hay ningún tipo de problema pero ¿qué pasa si deseas vender esa casa antes de terminar de pagar dicho crédito? Esto ha sido un problema para muchas personas porque piensan que deben conseguir a un comprador que tenga el dinero completo y firmar un contrato en el que, después de recibir el pago, se compromete a liquidar al banco y liberar las escrituras. Esto, al tratarse de un contrato entre particulares, genera cierto riesgo para el comprador ya que, si le paga al vendedor y este se gasta la lana y no libera las escrituras, la casa podría terminar en manos del banco y el comprador sin dinero y sin casa.
Este riesgo hace que muchas personas no puedan vender su casa si tienen una hipoteca sobre la misma pero ¿sabías que puedes solicitar una subrogación de hipoteca con sustitución de acreditado? Esto significa que puedes pedirle al banco que, el crédito que está a tu nombre lo cambie a nombre de la persona que te está comprando la casa para que él lo siga pagando y tú, aparte de librarte de la deuda, te quedas con la ganancia por la venta de la casa. Suena padre ¿no?
Este trámite muchas personas no lo conocen pero tú, como mi lector consentido, ahora lo sabes. Ahora, aún y cuando ya sepas que puedes vender tu casa aún y cuando todavía no termines de pagarla o que puedes cambiarte de banco a donde te den mejores condiciones es muy importante que no te vayas con la finta de la tasa. No necesariamente una menor tasa significa que el crédito es mejor. Una sustitución de hipoteca genera gastos que debes considerar y el nuevo crédito puede tener comisiones y seguros más caros que podrían llevarte a estar cambiando a un crédito realmente más caro. Lo mejor es que, si quieres un crédito nuevo, quieres cambiar el que tienes o quieres vender la casa antes de terminar de pagar lo mejor es que, antes de cualquier cosa, conozcas cual es la institución con el mejor producto para tus condiciones, si ya tienes tiempo pagando tu crédito actual hay que ver si te conviene cambiar porque aun teniendo una tasa más alta actualmente podría generar que el avance en los saldos insolutos sea ya suficiente para no cambiarte.
Lo importante es que no le arriesgues, asesórate con especialistas (como tu servilleta) para que estés seguro que realmente estás adquiriendo el mejor crédito o que estás mejorando las condiciones de que tienes actualmente.
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