Pues si creías que Hacienda ya no podía apretar más la correa agárrate que te platico… ¿Sabías que si vendes un bien inmueble debes emitir una factura? Pues si, como lo estás leyendo.

No te creas que esto es nuevo, se trata de una modificación que fue publicada en la reforma fiscal desde enero del año 2014 pero el problema en la implementación ha sido la forma en que se supone funciona esta obligación.

El meollo del asunto es que, según lolita, si vendes una casa o terreno pero no te dedicas a eso; es decir, es un acto accidental antes era suficiente con lo que se le conoce como traslado de dominio que significa que, mediante las escrituras, el inmueble cambiaba de dueño. Ahora, además de dichas escrituras, se debe emitir una factura que indique el precio al cual se realizó la operación así como los impuestos pagados por la misma.

Esto lo usa el SAT como una estrategia para detectar el lavado de dinero y la discrepancia fiscal. Por un lado, el lavado de dinero ya que queda asentado en la factura la forma de pago la cual también debe ser comprobada ante el Notario. Si fue en cheque, una copia del documento, si fue por transferencia entonces una copia del comprobante que emitió el banco. Por el lado de la discrepancia fiscal lo que busca el SAT es detectar a quienes dicen que venden una casa en un precio cuando realmente la vendieron por uno superior. Al involucrar una factura lo que hace la autoridad es cruzar la información del comprador con el vendedor. Si por ejemplo, la factura dice que la casa se vendió en un millón de pesos y el vendedor recibió en su cuenta esa cantidad pero el comprador retiró 1 millón doscientos mil pesos, ahí es donde Hacienda te podría cachar que le quieres esconder esos 200 mil adicionales.

Otra finalidad de la factura es la de servir como único comprobante del costo del inmueble ya que, al momento que se vuelva a vender, se calculará la utilidad, y por lo tanto el impuesto por la diferencia entre el precio de la factura recibida al comprar y la factura emitida al vender. En el caso de la casa de 1 mdp que realmente se vendió en 1.2 mdp cuando el nuevo dueño la venda unos años después en, supongamos, 1.5 mdp la utilidad real que reciba sería de solamente 300 mil pesos pero como en la factura que recibió en la compra decía que la adquirió en 1 mdp entonces tendrá que pagar los impuestos sobre una ganancia de 500 mil en lugar de los 300 mil reales. Con esto, Hacienda obliga a que los contribuyentes se presionen entre ellos ya que un comprador no aceptará que le escrituren y facturen la casa que está comprando a un precio menor al que realmente esté pagando ya que eso implicaría que, cuando la venda más adelante, le va a tocar pagar a él los impuestos que debería haber pagado el primer vendedor… que listillo salió ese SAT ¿no?

Ahora, antes de que te siga saliendo espuma por la boca del coraje te aclaro un punto muy importante de estas facturas por la venta de inmuebles: la factura no la emites directamente tú, lo hará el notario en tu nombre. Lo bueno de esto es que, no deberás hacerte bolas por todo lo que implica hacer una factura electrónica como es ver el proveedor del software, tener tus certificados, revisar tus obligaciones fiscales, etc. Tú no haces nada, el notario hace todo.

Así como el notario calcula y retiene los impuestos de este tipo de operaciones, debe también emitir la factura. La única manera para que el notario no emita la factura es si, por acuerdo entre comprador y vendedor, deciden que la factura la emitirá el propio vendedor.

La razón por la que no se había estado cumpliendo con esta obligación era que el SAT tuvo que capacitar a los notarios en estos asuntos fiscales por lo que ahora los fedatarios públicos no sólo deben saber de leyes sino de contabilidad e impuestos también.

Algo que no debes olvidar es, más bien que, si tú eres el comprador no olvides solicitar tu factura ya que si después quieres vender la casa que ahorita estás comprando necesitarás de esa factura para comprobar cuánto te costó y evitar que te vayan a calcular mal la utilidad y, por lo tanto, te toque pagar más impuestos.

Así que ya viste que no está tan grave, quise explicártelo así para que veas como vende un encabezado alarmista. Estoy seguro que te espantaste cuando leíste los primeros párrafos pero conforme seguiste leyendo te debiste de haber tranquilizado ya que, al final, no cambió nada en la forma de vender casas, lo que pasó es que se le juntó más chamba al notario.

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